位于呼和浩特市城东的“上东领海”居民小区，如今的房价每平方米已超1.3万元，比当初的售价涨了1万多元，当然，不是谁都能买到这个小区的住宅的，因为这个小区除了海关职工就是有头有脸的商业精英人士。不过，这个小区的近300户居民，由于单位在获取土地时，没能按照国家政策规范取地，结果也是住了多年的房子没有房本。

呼和浩特市新一届市委、市政府领导班子上任后，根据广大市民的强烈呼声，正视房地产行业的乱象，决定全力以赴解决全市房地产行业遗留问题，要求包括“上东领海”在内的477个居民小区“缺啥补啥”，尽快办理不动产权证，此举赢得了广大市民的一片好评和积极配合，目前已经有十几万户居民缴纳了应该补交的费用后办理了房产证。不过，也有一些不和谐的声音，特别是一些条管单位的职工特权思想严重，不积极配合房地产公司办证，而且还企图像过去一样等待“照顾”，真是应了那句老话：“吃亏难受、占便宜没够”，呼和浩特海关的一些员工就是如此……

政府照顾：海关“零元”拿地

“上东领海”小区的开发商是内蒙古万铭房地产开发有限责任公司（以下简称万铭公司），小区约60余亩土地，由3块地组成。万铭公司所属的地块在中间（面积为20018.7平方米)，2006年取得国有土地使用证。2007年，呼和浩特海关从呼市收储中心签订了另外两块土地的成交确认书，2008年取得了国有土地使用证。海关的两块地面积为30.51亩（一块为6940.82平方米、一块为13149平方米）。

呼和浩特海关取得这两块土地使用证时，并非按照国家政策规范办证。当年，呼和浩特海关以2745余万元拍得该地块30.51亩土地，呼市收储中心依据挂牌出让后应向土地使用权人返还该宗土地前期成本，扣除税费后，返还呼和浩特春华水务开发有限责任公司（简称春华水务公司）2589万元。

根据《呼和浩特海关关于办理土地出让手续并申请返还土地出让金的函》，市政府这2589万元实际上是返还给了呼和浩特海关，也就是说，作为条管单位的呼和浩特海关，受到了当地政府的照顾，以“零元”拿到了这两块土地，准备为单位职工建住宅小区。市政府返还的2589万元土地款 ，呼和浩特海关又补贴到了职工团购房中。

不过，按照国家政策的规定，行政机关是不能开发房地产的，得委托一家房地产公司建设，于是呼和浩特海关便找到了邻居万铭公司，商讨两家合作开发。

海关楼盘：容积率不够埋隐患

原本是两家，如今要合作，怎么才能统一起来呢？比如，万铭公司的楼盘容积率是3.0，而呼和浩特海关的项目容积率是1.8, 万铭公司如果按照容积率1.8开发，建成的楼盘就无法满足呼和浩特海关系统286户员工的团购需求。于是，双方在洽谈合作协议时明确约定：容积率要变更为与万铭公司地块相同的3.0的容积率。因呼和浩特海关不具备开发资质，呼和浩特海关要在2008年4月1日前，将30.51亩土地使用权变更到万铭公司名下，并取得国有土地使用证，才能满足合作开发的条件。

显然这是双方合作的硬条件，因为30.51亩土地容积率从1.8增加到3.0，海关得向土地收储部门补缴容积率增加的土地出让金。但是，呼和浩特海关没有补缴土地出让金，而是请向呼市政府发函请求免缴土地出让金，也正是由此埋下了现在办理房屋不动产权证的问题。

2006年7月19日，呼和浩特海关为了使其业务楼与“上东领海”小区项目尽快开工，特向呼市政府行文，时任市长为了照顾条管单位，批复“为了争取建设时间，可先动工建设”。这就是所谓的“先上车后补票”。结果，因提前开工和擅自改变了容积率，政府规划部门对该项目罚款60万元。

60万元罚款与容积率引起的补缴土地出让金，海关本应该及时去市政府缴纳，但呼和浩特海关以职工常年驻守在这些边远的口岸，生活条件十分艰苦，家属就业、子女上学无法得到保障等理由向呼市政府发函，请求免缴土地出让金，市政府领导批示：一并进行处罚60万元处理。

2009年底，“上东领海”小区项目竣工，2010年6月，在办理验收手续时，规划部门认为，该项目一期工程提前开工未办理规划手续，要进行行政处罚；二期工程因提前开工和超容积率在2008年12月已经进行了60万元行政处罚的决定应予以变更，要进行重新处罚。

此后在2011年10月和2012年3月，呼和浩特海关又两次向呼市政府发函请求对“上东领海”小区项目免于行政处罚和不再重新补缴土地出让金。

呼市政府领导考虑到条管单位的情况特殊，免了行政处罚，并批示按照原领导批示办理，即海关免缴超容积率的土地出让金。

免缴撤销：部分职工补缴出让金

2012年，国家住建部、监察部专项治理工作联合组认为呼和浩特海关职工建房不符合减免条件，撤销了呼市政府为海关免缴土地出让金的决定，同时认定该项目平均容积率为2.987。

2013年，收储中心通知万铭公司前往补缴超容积率土地出让金1792万余元。万铭公司认为，基于双方之前签订的协议，这笔出让金应由实际受益人海关的购房职工补缴。

但海关的购房职工们不这么认为，他们认为以前补交过钱。原来在2008年3月，万铭公司与呼和浩特海关职工签订的《海关职工团购商品房协议》中，团购商品房的均价从1900元/㎡增加到2350元/㎡。

对于增加的金额，万铭公司表示，这笔钱不是增加的土地出让金，当时钢材等建筑材料价格上涨，建筑公司不给继续施工，他们和海关方面协商后增加了团购房单价。

按照呼市当年的房地产市场行情，该地段的房价每平方米在4000多元左右，而海关职工团购房的房价远低于当时的市场价。

相对于巨额的土地出让金，“零元”拿地和60万元“以罚代交”可以说是九牛一毛。

呼市政府的屡次照顾，让海关的职工在团购房中占到了不少便宜，但在国家联合工作组的查办后，这些实际受益的海关职工却拒绝缴纳，有点“占便宜没够”的意思。

“上东领海”小区10万平方米的房子中，海关职工团购了286套房子，占了4.9万平方米，按照补缴1792万元土地出让金计算，每平方米需补缴出让金373元，相比低价福利购房和现在涨了近1万元的房价，每户给市政府补缴三五万元即可办理不动产证，确实不多。

为了早日拿到房子的不动产权证，业主们应该理解市政府的难处，应理解政府为居民办理不动产权证的良苦用心。据了解，海关的不少同志还是能够积极配合的，在286套团购房子职工中，已经有50多套房子的业主按照要求补缴了土地出让金，并且顺利地拿到了产权证。

谁该补缴：双方无休止的诉讼

多年来，条管单位一直享受着住地党委和政府的照顾关怀，条管单位职工的福利待遇都是地方单位望尘莫及的。也许享受特权优待惯了，一旦让这些单位的职工像当地群众一样按政策规矩办事，有那么一部分人就受不了了——他们申请仲裁，到法院告状……仲裁赢不了，一审、二审赢不了，就到高院。200多户呢，告着玩吧！

不过，万铭公司法人王勇快哭了，作为企业法人，他必须应对海关职工一家一户的诉讼。2008年海关职工团购房时，286户购房职工与万铭公司签订《商品房买卖合同》时，同时签订了一份《补充协议》，协议中有这样的条款：买房人对于万铭公司与本人所在单位签订的《海关职工团购商品房协议》的《补充协议》的内容要熟知、了解、确认并接受，而在《海关职工团购商品房协议》中，已经提到超容积率的问题，团购房职工知道超容积率的事情。

万铭公司认为，上述4份合同放在一起，才是一个完整的商品房团购房协议的真实意思表达，签订《海关职工团购商品房协议》的目的就是为了取得产权证，但取得产权证的前提，是真正意义上土地的归属单位补缴增加容积率后的土地出让金。

2019年4月，呼市赛罕区法院以涉案项目产生超容积率问题的责任主体不明，待责任明确后，业主可以另行主张权利，驳回海关员工范某某的诉讼请求，案件二审到了呼市中院，依旧维持了一审判决。

但2020年6月份，在呼市中院和赛罕区法院均驳回范某某的诉讼请求后，自治区高院却提审了该案件。万铭公司的法务人员说，在自治区高院，我们没有见到范某某提出新的证据。

今年6月，呼市土地收储中心和万铭公司对“上东领海”小区项目海关团购房职工发出通知函，通知尚未办理产权证的海关职工，可以自行向呼市收储中心缴纳应补土地出让价款，之后再向万铭公司申请办理产权证。

这份通知函的下达，也从侧面佐证了超容积率的出让金应该由实际受益的海关职工补缴。其实，这笔土地出让金该由谁补缴不难分辨，为什么海关还会有职工无休止地提起诉讼呢?

海关，本是一个执法单位，海关职工作为执法单位的工作人员，更应该带头遵纪守法，廉洁自律，但有些条管单位职工仍然沉浸在特权思想中不能自拔，不仅影响了房地产企业的正常经营，也影响了呼市房地产行业遗留问题整治进度，更损害了国家执法单位形象。

来源：汤计典频